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　　“圆信基石（厦门）REITs投资基金”目标规模55亿元，期限10年，重点投向上市发行的REITs项目；得到中保投资、中信证券等战略伙伴支持；旨在通过REITs工具实现三大价值引领：激活产业园区、保障房等领域存量资产为流动资本；引入专业力量推动基础设施运营转型，探索REITs“厦门模式”；汇聚长期资本，优化营商环境并投向重点领域。

　　“圆信基石（厦门）REITs投资基金”将作为厦门特色REITs投资品牌标杆，引导市场聚焦基础设施资产的稳定现金流与长期运营价值，构建以资产信用为核心的投融资新范式，推动金融资本与产业发展深度融合，为厦门深化投融资体制改革、健全资产盘活机制提供新引擎。

　　厦门金圆集团相关负责人表示，将以“全牌照联动、全周期覆盖、全链条赋能”为核心，打造“金圆REITs模式”，发挥旗下信托、证券、基金等多金融牌照协同优势，健全资产盘活机制，构建“Pre-REITs+私募REITs+公募REITs”完整产品矩阵，建立起覆盖“资产发现－培育孵化－投资发行－运营管理”的全流程服务体系，推动产融深度结合。

　　IIR注：作为厦门市属国有金融服务企业，“金圆集团”已先后投资全国首单农贸市场REITs——华威农贸REIT、全国首单总部型科技创新产业园REITs——首农产业园REIT、全国首批2单数据中心REITs——万国数据和润泽科技数据中心REIT等多个项目，系统梳理储备了一批权属清晰、收益稳定的优质资产。此外，2025年11月，注册规模19.5亿元的“圆信基石（厦门）基础设施不动产股权投资基金合伙企业（有限合伙）”注册设立，2025年12月30日完成中基协备案，该私募股权投资基金的基金管理人为“金圆资本管理（厦门）有限公司”，主要出资方包括“金圆集团”、“五矿证券”、厦门市思明区产业投资有限公司。

　　作为存量市场资产管理工具，REITs本质上是资产的IPO。REITs的价值创造，主要来源于资产组合运营管理和资本结构管理，具有天然的产融结合属性。

　　IIR此前曾多次梳理介绍国内公募REITs市场及不动产私募投资基金试点（2023年2月20日，证监会正式启动不动产私募投资基金试点，意味着开始打通公募REITs对应的一级市场（“Pre-REITs”））的相关政策与进展。

　　从2005年起步的早期探索、2014年后的“类REITs”实践，到2020年4月24日证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号，简称“40号文”；同时证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》），我国的公募REITs历经十余年论证探索，于2020年4月正式起步试点。

　　早期我国的REITs试点聚焦基础设施领域，REITs名称中“基础设施”的限定词也精准匹配了当时“服务实体经济、盘活基建存量资产”的政策目标。随着试点的不断推进，REITs试点范围逐步从高速公路、仓储物流、产业园区等领域扩展至保障性租赁住房、新能源、消费类基础设施等。在此过程中，国家发展改革委先期明确公募REITs试点范围、项目要求、试点项目库等；证监会主导设计公募REITs的结构和运行机制，制定投资者构成、参与方要求、信息披露要求等涉及金融产品的相关制度。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，公募REITs市场正式迈入常态化发展新阶段。

　　历经近20年探索，如今,「公募REITs」似乎真的要「火」 IIR · 风满楼

　　两大部门联袂发文 :「消费基础设施」将纳入REITs试点范围 ! IIR

　　2025年12月，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，为年末商业不动产REITs试点提供了政策衔接点。

　　2025年12月31日，证监会、沪深交易所、中基协、中证协等密集推出及修订多项REITs监管规则，涵盖不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展工作通知（证监会《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发（2025）63号）；简称“63号文”，顶层指引文件）、商业不动产REITs试点启动（《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，在衔接发改委《2025版清单》业态范围的基础上，构建了适配商业类资产特性的监管框架；其中也明确商业不动产REITs申报渠道为直接向证监会、交易所申报）、尽职调查与运营规范、交易所业务规范等全链条环节。

　　2025年12月31日REITs监管规则的集中更新，将“公开募集基础设施领域不动产投资信托基金”相关表述统一调整为“公开募集不动产投资信托基金”，新的监管语境下，我国的不动产REITs（目前应可等同为“公募REITs”）将同时包括基础设施REITs和商业不动产REITs。

　　商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。一方面，基础设施领域REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，后续可继续发挥其在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的商业不动产盘活需求。两大领域REITs将发挥各自优势，协同发力，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度。返回搜狐，查看更多