半岛体育,半岛体育官方网站,半岛体育APP下载2022年12月8日，证监会重磅发声，进一步推动REITs试点范围，研究推动拓展到市场化长租房及商业不动产领域。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金），是以发行收益凭证的方式募集资金，以能够产生相对稳定收益的不动产为主要投资标的，由专门机构进行投资管理，并将收益分配给投资者的一种信托基金。

　　在典型的REITs交易结构中，REITs通过首次公开募集从投资人处筹集资金，购买并持有底层资产（不动产），之后REITs将底层资产的收入（主要是租金收入和资产增值）作为收益分配给投资人。

　　REITs的底层资产需要满足两项基本条件：（1）必须是产权清晰完整的实体资产，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定；（2）必须能够产生稳定的经营现金流，例如各类商业物业/租赁性住房等产生的租金、各类基础设施产生的运营收入等，从而使得REITs能够有收益并持续派息。

　　经过半个多世纪的发展，REITs 出现了多种组织形式：按照投资性质可分为权益型、抵押型，按照组织形式可分为公司型与信托型，按照产品属性可分为融资型和投资型，按照发行方式可分为公募型和私募型。

　　REITs的发展并非一蹴而就，是各国和地区的客观经济情况、投资者财富配置需求以及监管制度创新等因素综合作用的结果。

　　国际上REITs推出的时机多与经济、金融发展状况和不动产市场景气程度密切相关（见下图），绝大多数 REITs 都是在经济增长动力不足或者是金融危机冲击不动产市场的背景下推出的。

　　二是以基金份额方式将不动产化整为零，有利于解决单一不动产规模大、透明度低、流动性差、不便于交易的难题；

　　三是可降低不动产投资的门槛，有利于吸引民间资本、海外资本等各类投资者参与不动产市场，增加市场活力。

　　以美国为例，其 REITs 的发展主要得益于税收制度改善和基于税收制度的金融创新，采取典型的税收优惠驱动型发展路径。

　　1960年，美国国会制定《不动产投资信托法案》，并修订《国内税收法典》，规定REITs只要符合股权结构、资产、收入、分配等相关条件，就具备享受税收优惠的资格，对投资者的分红部分可以免征所得税。1986年，美国国会通过《税收改革法案》，对房地产企业避税加以限制，REITs在税收优惠上的优势进一步显现。同时，政策允许REITs直接拥有和经营房地产，强调用权益资产代替抵押贷款资产，这为日后REITs的蓬勃发展奠定了坚实的制度基础。

　　事实上，其他国家和地区也通过一系列税收优惠政策，或在 REITs 主体端减免分红所得税（如日本和新加坡），或在投资者端减免所得税（如中国香港），来避免双重征税，从而大力推进REITs市场发展。

　　早在2007 年，中国人民银行、证监会、银监会就分别成立 REITs专题研究小组，推进国内 REITs 市场建设。

　　2008年，国务院发布促进房地产市场健康发展的相关文件，明确提出开展 REITs试点。2015 年，住建部提出在住房租赁市场积极推进房地产投资信托基金试点。

　　自 2016 年以来，证监会多次就 REITs 制度征求市场机构的意见。经过近15 年的发展，国内 REITs 市场建设取得一定成效。

　　截至 2020 年 8 月末，国内已发行类 REITs 产品共 75 只，规模合计为 1518.99 亿元。从持有的资产类型来看，主要以购物中心、写字楼、零售门店、租赁住房地产类物业为主，其合计占比达到 84%。自2019年以来，基础设施类 REITs 发展速度较快，目前占比约为 8%。但目前我国的 REITs 实践以类 REITs 业务为主。在具体操作上，主要是在资产证券化业务框架下，基于具有稳定现金流的不动产构建资产支持证券（ABS），并以私募基金作为持有项目公司权益的载体，发起设立类 REITs。在产品结构设计上，以“股 + 债”模式为主，往往会设立优先级和劣后级，其中优先级由银行认购，获取固定利息，具有保本、保收益的属性；劣后级通常由发起人自行认购，实质是为产品增信，降低融资成本。这种模式与国际主流 REITs 模式存在本质区别（见下图）。

　　国际成熟市场要求每年必须将REITs投资收益的大部分以分红形式派发给投资者。美国、日本和新加坡均规定一般性收入的分红比例通常不低于 90%，否则将不能享受税收优惠政策，甚至会受到相应的处罚。澳大利亚、加拿大等则对REITs 投资收益中的不分红部分按照最高税率进行征税，以倒逼REITs向投资者进行分红。

　　国际成熟市场多数对 REITs实行税收中性原则，对基于不动产长期、稳定现金流所产生的一般性收入，在 REITs层面或者投资者层面进行所得税免除，以避免投资者被双重征税。

　　REITs于20世纪60年代在美国诞生，90年代中后期在全球范围内大规模发展，目前已成为国际金融市场的重要投资产品之一。REITs是指通过发行收益凭证汇集投资者的资金，由专门的机构经营管理，以多元化方式投资不动产项目，在有效降低风险的同时，将产生的收入以派息方式分配给投资者，使投资者获取长期稳定的投资收益。

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